Robert Šanko: Aj s nižším počtom obyvateľov môže trh s bývaním rásť

Oplatí sa vlastniť byt? Je to stále zaujímavá investícia? Certifikovaný realitný maklér je fanúšikom odvahy. Mladým ľuďom odporúča obzerať sa po vlastnej nehnuteľnosti, no vyberať ju treba s rozvahou. Podkujte sa pred kúpou informáciami a horúcu hlavu nechajte doma.

Hovorí sa, že Slovensko patrí v celoeurópskom meradle ku krajinám s najťažšie dostupným bývaním. Na kúpu bytu bez hypotéky by si priemerne zarábajúci človek potreboval odložiť asi 13 ročných platov. Tieto staršie a známe údaje doplnili nedávno informácie Štatistického úradu SR. Čo hovoria?

• Na Slovensku bolo v roku 2025 skolaudovaných najmenej bytov od roku 2004.
• Dokopy ich stavebné úrady skolaudovali len čosi vyše 14-tisíc (14 259).
• Počet dokončených domov a bytov sa tým v priebehu jedného roka prepadol takmer o pätinu.
• Na regionálnej úrovni medziročne klesol počet dokončených bytov v siedmich z ôsmich krajov. Výnimkou bol len Nitriansky kraj.
• Až dve tretiny nových bytov tvorili rodinné domy.

Čo sa deje na realitnom trhu? Stáva sa byt nedostupným trhovým produktom? Ako to vplýva na mladých ľudí? Zaujíma ich vlastné bývanie? Je nehnuteľnosť aj do budúcna správnou investíciou?

O tom všetkom sa zhovárame s certifikovaným banskobystrickým maklérom Robertom Šankom. Vášeň pre reality ho pred rokmi pohltila natoľko, že opustil „bezpečné vody korporátu“ i zaujímavú manažérsku pozíciu, v Slovenskej realitnej akadémii si rozšíril vzdelanie a práci realitného makléra i poradenstvu pri kúpe investičných bytov sa začal venovať s plným nasadením. Venuje sa komplexnému servisu pri predaji i prenájme nehnuteľností.

„Onedlho po mojej investícii prišiel rok 2009 a finančná kríza. V krátkom čase som si vyskúšal pády na realitnom trhu, ale potom aj nárasty.“

Signály z realitného trhu

„Zvyšuje sa počet ľudí, ktorí žijú sami a chcú bývať vo svojom.“

Kam sa hýbe realitný trh? Aké nálady na ňom aktuálne prevládajú?

Stále rovnaké. Kupujúci vnímajú nehnuteľnosti ako veľmi drahé, predávajúcim by sa páčili ešte vyššie ceny. Hypotekárne úvery sú u nás od roku 2000 a snáď s výnimkou pár predchádzajúcich rokov sa nikdy nedalo hovoriť, že by investícia do realít nebola náročná. Keď boli úroky pred niekoľkými rokmi historicky najnižšie, hnalo to nahor samotné ceny nehnuteľností.

Ak sa pozeráme na to, akú časť príjmu musíme dať na splátku úveru na bývanie, je to síce kolísavé, ale v podobných medziach. Zažili sme obdobia, keď sme sa blížili až k 50 percentám z mesačného príjmu, teraz sme niekde na 40 percentách, no má to stúpajúcu tendenciu. Kupujúci preto často váhajú a dúfajú, že príde priaznivejšie obdobie. Mnohí predávajúci majú zasa nereálne predstavy a za svoju nehnuteľnosť žiadajú príliš vysokú sumu.

Znie to, akoby sme sa nič nenaučili, a pritom realitný trh mnohých fascinuje a priťahuje.

Dostupnosť informácií ohľadne kúpy nehnuteľnosti a investovania sa aj vďaka médiám a sociálnym sieťam výrazne zlepšila. Edukácia funguje, skôr sme opatrní a bojíme sa urobiť prvý krok. Je možné, že teraz dozrieva generácia, ktorá je už otvorenejšia. Môže to byť tým, že stredná generácia zažila nebankové inštitúcie, videla ľudí, ktorí im naleteli a stratili veľa peňazí.

Zmenilo sa ešte niečo?

Zásadné bolo sprísnenie pravidiel Národnou bankou Slovenska. Banky neposkytujú stopercentné financovanie a len minimum žiadateľov dostane hypotéku na 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Väčšina ľudí, ktorí hľadajú nehnuteľnosť, potrebuje mať 20 percent vlastných zdrojov.

Kto a prečo dnes najčastejšie predáva nehnuteľnosť? Vnímate trend zbavovania sa nehnuteľností? Bude to téma nastupujúcich konsolidačných rokov?

Či ekonomika rastie a ľuďom sa darí, či sme v období ekonomickej krízy alebo konsolidácie, stále potrebujeme bývať. V porovnaní s minulosťou je zaujímavá iná vec: klesá počet obyvateľov na jednu domácnosť.

Rodiny sú menej početné a zvyšuje sa počet ľudí, ktorí žijú sami a chcú bývať vo svojom. V krajine môže klesať počet obyvateľstva, no na trhu bude rásť dopyt po bývaní. Navyše s vyšším vekom dožitia sa v ponukách neobjavuje dostatočný počet nehnuteľností po najstaršej, odchádzajúcej generácii.

„Aj dobre zabehnuté partnerstvá čoraz častejšie potrebujú druhú nehnuteľnosť. Vynúti si ju pracovný trh.“

Nemôžeme teda hovoriť o tom, že by sa niektoré vrstvy obyvateľstva museli zbavovať nehnuteľností a predávať ich?

Nijako extrémne takýto tlak nevnímam. Predáva sa v drvivej väčšine to, čo niekto zdedil a nepotrebuje to, resp. má iné plány. Predávajú sa nehnuteľnosti po rozvode manželov, ak si touto cestou musia vysporiadať majetkové pomery. A predávajú aj mladé rodiny, ktoré potrebujú ísť do väčšieho.

Rozvodovosť je v spoločnosti málo diskutovaný aspekt správania realitného trhu.

Rozvod vedie obvykle aspoň jedného z dvojice na realitný trh. Expartneri predajú spoločnú nehnuteľnosť a následne sa hľadajú dve nové. Alebo jeden z manželov zostáva bývať v pôvodnom a odchádzajúci partner si hľadá niečo iné.

Aj dobre zabehnuté partnerstvá čoraz častejšie potrebujú druhú nehnuteľnosť. Vynúti si ju pracovný trh. V Banskej Bystrici sú pracovné príležitosti, no treba za nimi dochádzať. Napríklad cesta z Lučenca si vyžaduje viac než hodinu, autobusom aj hodinu a pol. Päťkrát do týždňa ráno tam a večer späť, to je už hranica, ktorá prestáva byť akceptovateľná. Je preto čoraz bežnejšie, že jeden človek býva v dvoch nehnuteľnostiach. V jednej, obvykle vlastnej, s rodinou, v druhej, neraz prenajatej, počas pracovného týždňa.

Takýto trend možno vnímať už aj v krajských mestách mimo Bratislavy?

Určite áno. K najsilnejším zamestnávateľom v Banskej Bystrici patria štátna a verejná správa, Rooseveltova nemocnica a samosprávny kraj. Máme tu veľa športovcov, ľudia pracujú v kultúre, sú tu vysoké školy. Každodenné zápchy do mesta sa ťahajú od Brezna.

Odborníci hovoria, že na Slovensku chýba okolo 400-tisíc bytov. Súhlasím s tým. Nové je to, že chýbajúce možnosti bývania nesúvisia s nárastom počtu obyvateľov, ale výraznejšie s tým, že potrebujeme viac bývania aj pre tých istých ľudí.

Inflácia a realita peňaženiek

„Ak ste plánovali kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 200-tisíc, po konsolidačných balíčkoch si budete môcť dovoliť 195-tisícovú.“

Dve bývania pre toho istého človeka – navonok to znie ako správa o blahobyte. A čo spomalenie ekonomiky, konsolidačné opatrenia, inflácia, rast životných nákladov, stagnácia miezd? Kedy sa to odrazí na realitnom trhu?

Na realitnom trhu to zatiaľ necítiť. Aj kolegovia z iných regiónov sa vyjadrujú podobne. Konsolidácia verejných financií sa, žiaľ, nedeje v rovine zoštíhľovania výdavkov štátu, berie sa ľuďom z ich príjmov. Ale prečo to zatiaľ necítiť na realitnom trhu?

Vyzerá to tak, že priemerne zarábajúcemu človeku všetky tieto opatrenia nevezmú takú sumu, ktorá by mu zabránila dosiahnuť na hypotekárny úver. Pri hypotéke to spraví možno toľko, že ak ste plánovali kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 200-tisíc eur, po konsolidačných balíčkoch si budete môcť dovoliť 195-tisícovú. To ešte nie je zásadný vplyv. Banky sa snažia pomôcť znížením úrokových sadzieb a to sa reálne deje. Úrokové sadzby sa pohybujú okolo troch percent.

Platí, že tri percentá sú psychologickou hranicou, ktorá pomáha odhodlať sa ku kúpe?

Presne to som chcel povedať. Iná vec je, že sme len v druhom konsolidačnom roku. Navyše teraz, v marci, máme len po druhej výplate, ktorá naplno odráža priame dosahy minuloročného konsolidačného balíčka. Do budúcna nemôžeme vylúčiť negatívny vplyv na realitný trh.

Čo hovoríte na zľudovený výrok, že mladý človek, ktorý si kupuje byt, je samovrah? Vzťahoval sa na Bratislavu, no túžba po vlastnom bývaní je u nás taká silná, že rezonoval celou spoločnosťou.

Jeden z medializovaných medzinárodných prieskumov zaradil hneď tri slovenské mestá do rebríčka tých, ktorých sa nedostupnosť bývania v pomere k príjmom týka viac než znepokojivo. Okrem Bratislavy ide o Košice a Banskú Bystricu. Pre mladých ľudí je to o to ťažšie, že ak sa chcú dostať k hypotéke, potrebujú mať aj vlastné zdroje financovania.

Mladí a prvé bývanie

„Je to moment životného záväzku.“

Vnímate rozdiel v dostupnosti bývania medzi dnešnými mladými ľuďmi a generáciou ich rodičov? Hovoríme o ľuďoch, ktorí si zhruba pred 25 rokmi kupovali bývanie pomocou úplne prvých hypoték. Neboli to časy vysokých miezd ani lacných úverov, zmierňovala ich štátna bonifikácia. Sú terajší mladí ľudia pri kúpe prvej nehnuteľnosti až príliš opatrní?

Medzi mladými panujú dosť veľké obavy. Z nich pramení strach alebo prinajmenšom rešpekt a ten je niekedy až prehnaný. Tiež som si ako veľmi mladý kupoval svoj prvý byt. Bolo to vo vlne, ktorú spomínate. Onedlho po mojej investícii prišiel rok 2009 a finančná kríza, takže som si v krátkom čase vyskúšal pády na realitnom trhu, ale potom aj nárasty.

Zároveň viem, aké to je, keď polovicu mzdy odkrojí splátka úveru. Opatrnosť mladých možno súvisí aj s tým, že rástli v rodinách, ktoré väčšinu svojich rozhodnutí prispôsobovali hypotéke. Napokon, sme krajinou s vysokou finančnou disciplínou, počet nesplácaných hypoték je u nás nízky.

Myslíte si, že mladí ľudia sú obozretní aj preto, lebo na rodičoch videli, aký záväzok je hypotéka?

Je to možné. Ale môže to byť aj inak. Pri poradenstve sa čoraz častejšie stretávam s tým, že mladý človek sa chce dostať k hypotéke, ale vôbec nie preto, aby riešil bývanie pre seba. Rád bude u rodičov alebo v nájme, ale strategicky sa chce dopracovať k vlastníctvu bytu, ktorý bude prenajímať. Dokonca by rád postupne získal aj dva či tri investičné byty, hoci sám zostane v nájme. Ako vravím, mnoho mladých ľudí rozmýšľa úplne inak.

Čím sa ešte líšia od generácie svojich rodičov?

Nechcú robiť chyby. Rešpekt majú aj pred vlastným nastavením, ktoré je citlivejšie na mieru slobody. Niektorí i záväzok voči banke a celkovo záväzky voči inštitúciám dokážu vnímať ako isté obmedzenie slobody. Aj preto toľkí z nich uprednostňujú bývanie v nájme. Zaplatím, bývam, nezaplatím, idem preč – a preč môžem ísť kedykoľvek, aj zo dňa na deň. Chcú mať svoj „batôžtek“ prichystaný, aby sa mohli kedykoľvek zdvihnúť a odísť.

„Najčastejšou chybou je vyčkávanie.“

Ak sa vrátime k mladým, ktorí stoja o vlastné bývanie, aké najčastejšie chyby robia pri kúpe prvej nehnuteľnosti? Majú predstavy, ktoré sú nereálne?

Najčastejšou chybou je asi vyčkávanie. Väčšinou na lepšie úrokové sadzby alebo na spľasnutie tzv. realitnej bubliny –, od ktorého si sľubujú lepšiu cenu. Čakajú dlho a neraz to vedie k tomu, že zostávajú žiť v izbe u rodičov alebo v nejakej prenajatej garsónke, a pritom s pár eurami navyše by boli vo svojom. Tu je kľúčové zapamätať si, že pravdepodobnosť poklesu cien nehnuteľností je veľmi malá.

Druhou chybou je striktné držanie sa vysnívanej predstavy. Stáva sa to mladým s lepšími príjmami. Dokážu si vytvoriť „vankúš“, vďaka ktorému majú šancu získať vyššiu hypotéku, takže už to prvé bývanie chcú mať dokonalé. S terasou, výhľadom, dobrou orientáciou na svetové strany i okolie, chýbať nesmie garážové parkovanie. Lenže pri nehnuteľnostiach to tak nebýva. Každý, kto už má nejaké skúsenosti, vie, že ideálne nehnuteľnosti prichádzajú na trh veľmi zriedkavo a je minimálna šanca, že ich zachytíte.

A dokáže si dnes mladý človek kúpiť prvý byt bez pomoci rodičov alebo úspor, ktoré doplnia hypotéku?

Na získanie hypotéky sú potrebné aj vlastné zdroje. Pre mladých je ideálne, ak sú na to už dvaja. Mnohé páry sa na kúpu bývania pripravujú tým, že z príjmov šetria a dočasne žijú u rodičov jedného z nich.

„Ideálne nehnuteľnosti prichádzajú na trh veľmi zriedkavo a je minimálna šanca, že ich zachytíte.“

Veľmi dobré je nájsť si finančného poradcu. Kúpa bytu sa nakoniec môže podariť aj bez vlastných zdrojov, no nebude to na základe stopercentnej hypotéky. Možno bude potrebné dofinancovanie spotrebným úverom alebo podobne, no vždy platí, že dvojica má šancu získať vyšší úver ako jednotlivec.

V akom momente mladí začínajú uvažovať o kúpe vlastného bývania?

Väčšinou je to tak, že už bývali spolu, ale chystajú svadbu, čakajú dieťa… Tu sa logicky objavuje otázka vlastného bývania. Je to moment životného záväzku, na ktorý sú už pripravení, resp. praktickým životom ho už na seba prevzali.

Čo ak sa dlho nedarí nájsť vhodný byt? Odporúčate niekedy kúpu bytu, ktorý má ďaleko od ideálneho, ale môže sa z neho stať investičný, ktorý dopomôže k niečomu lepšiemu?

Byt sa dá predať v podstate kedykoľvek. Platí to aj o byte zaťaženom hypotékou. V realitnom biznise sa hovorí, že najlepší moment na kúpu bol už dávno a druhý najlepší je dnes. Čím skôr si kúpim byt, tým skôr bývam alebo prenajímam. Všetky tieto scenáre sú oveľa lepšie ako čakanie na niečo vysnívané a nereálne. Impulzívnosť, prchkosť a ľahkomyseľnosť pri kúpe – to je zas niečo iné.

Aj to sa deje? Pri takej vážnej investícii, akou je byt?

Sú ľudia, ktorí snívajú o byte s krásnym výhľadom. Alebo majú ako prioritu výlučne novostavbu, iba centrum mesta atď. Pri každej ponuke sledujú svoj kľúčový parameter a pred inými zatvárajú oči. Tak sa stanú majiteľmi bytu, pod ktorým je mimoriadne rušná zastávka MHD, a až keď sa nasťahujú, zistia, že to pípanie otvárajúcich sa a zatvárajúcich dverí autobusov a trolejbusov je neznesiteľné. Jednoducho nakupovali s prílišnou prchkosťou.

Myslela som si, že vnútorné nastavenie väčšiny obyvateľov v tejto krajine je skôr také, že si desaťkrát premyslia, kým niekam vložia tak veľa peňazí.

Ak hovoríme o typických, kvázi národných charakteristikách, tak k nim patrí skôr veľmi malá ochota zaplatiť si odborníkov, ktorí môžu byť pri kúpe nesmierne nápomocní (odborník na posúdenie technického stavu domu, architekt, právnik, realitný konzultant atď.). Veď viete, keď sú majstrovstvá sveta v hokeji, v obývačkách pri obrazovkách sedia samí hokejoví tréneri. Lenže aj novostavba môže mať také vážne chyby, že je na mieste vyjednávať o cene alebo rovno hľadať inú.

Keď rodina rastie

„Z plánovaného ‚štvorizbáku‘ je často ‚trojizbák‘, inokedy sa treba vzdať balkóna.“

Kedy si mladé rodiny najčastejšie uvedomia, že ich bývanie im už nestačí?

Väčšinou, keď sa narodí dieťa, resp. pribudne druhé dieťa, a štandardný dvojizbák začína byť malý.

Čo sa stane s prvým bývaním? Dokážu ho mladší ľudia transformovať na investičný byt alebo ho musia predať, aby sa dostali k väčšiemu a komfortnejšiemu?

O tom, či predám alebo si ho skúsim nechať, rozhoduje príjem a popri ňom dôvera v potenciál bytu. Skeptickejšie uvažujúci ľudia ťažšie uveria v investičný potenciál svojho domova, nezamýšľajú sa nad ním v horizonte piatich, desiatich či pätnástich rokov. Ľudia otvorení investovaniu, ak nie sú vyslovene v ťažkej finančnej situácii, si svoju prvú nehnuteľnosť často nechávajú.

Ak pred vami sedí klient, ktorý uvažuje o tom, že predá terajší byt, aby zaplatil nový, no jeho byt je v naozaj dobrej lokalite, snažíte sa do toho vstúpiť a navrhnúť mu alternatívu bez predávania pôvodnej nehnuteľnosti?

Áno, samozrejme. Radím klientom s najlepším vedomím a svedomím, akoby išlo o moju nehnuteľnosť, no nie každý si dá poradiť.

Takže predajú, aj keď by možno nemuseli? Dostane sa k vám niekedy spätná väzba typu „mal som vás počúvnuť, dnes som mohol mať aj príjem z nájmu“?

Dostáva, ale až oveľa neskôr. Býva to povzdych v tom zmysle, že byt, ktorý stál kedysi 50-tisíc, mohol teraz vynášať zaujímavé peniaze z nájmu a tvoriť finančný vankúš alebo splácať hypotéku.

„Pozemky sa dajú nájsť na kopcoch. Nie je ich dostatok. Ceny sú vysokánske.“

Keď je vaším klientom pár, ktorý potrebuje väčšie bývanie, ako spoločne najčastejšie uvažujete? Ide sa z menšieho bytu do väčšieho alebo sa hľadá dom?

Najčastejšie sa ide z menšieho bytu do väčšieho. Ceny novostavieb rodinných domov sú v Banskej Bystrici veľmi vysoké, výrazne vyššie ako ceny bytov. Súvisí to aj s tým, že všade okolo nás sú hory. Nemáme tu rovné plochy, kde by mohli vznikať kobercové zástavby s bungalovmi ako v okolí Senca, Nitry či Bratislavy. Z toho istého dôvodu nemáme ani také množstvo dobre dostupných stavebných pozemkov na individuálnu výstavbu rodinných domov.

Ten, kto naozaj túži po rodinnom dome, sa musí obzerať po staršom dome a pustiť sa do rekonštrukcie?

Ak by to malo byť v centre mesta, bude v hre starší dom a jeho kompletná rekonštrukcia alebo zbúranie starého domu a výstavba nového na jeho mieste. Pozemky sa dajú nájsť na kopcoch, v mestských častiach. Nie je ich dostatok, je po nich dopyt, takže ceny sú vysokánske.

Môžeme hovoriť o tom, že rodiny sa vzhľadom na ceny bývania musia vzdať priestoru, záhrady či lokality, po ktorých túžili?

Áno. Z plánovaného „štvorizbáku“ je často „trojizbák“, inokedy sa treba vzdať balkóna. Mladé rodiny a mladí ľudia, ktorí naozaj chcú mať rodinný dom so záhradou, radšej volia obec trochu ďalej od mesta, aj 15 kilometrov, a kúpia si starší dom. Prerobia si ho a do práce dochádzajú. Na to, aby ste nemuseli robiť kompromisy, potrebujete jednoducho viac peňazí.

Hypotéka: čakať s ňou alebo nečakať

„Rôzne optimalizácie nemajú šťastný koniec pri žiadaní o hypotéku.“

Čo dnes banky sledujú u žiadateľov o hypotéku viac než kedysi?

Banky posudzujú bonitu klienta a preverujú riziká najmä takého typu, či bude schopný splácať hypotéku. Je to veľmi dôležité, zmierňuje sa tým riziko nesplácania úverov. Na druhej strane hodnota úveru, ktorý banka poskytne, nepokryje celú kúpnu cenu nehnuteľnosti. Skutočnosť, že klient si musí našetriť aspoň 20 percent (alebo aj viac, ak bude potrebná rekonštrukcia), násobí najmä u mladých pocit, že dostupnosť bývania sa zhoršuje.

Čo v takej situácii? Dokážete ľuďom nejako poradiť? Viete im ukázať stratégiu, na ktorej konci budú mať financie usporiadané tak, že budú vhodnými žiadateľmi o hypotekárny úver?

Toto je častý problém drobných živnostníkov alebo malých podnikateľov. Šetrenie na daniach a odvodoch, ktoré vnímajú ako nevyhnutnosť, vedie k tomu, že raz niekde narazí kosa na kameň. Rôzne optimalizácie nemajú šťastný koniec pri žiadaní o hypotéku. Riešte svoj príjem oveľa skôr, ako sa rozhodnete ísť do banky kvôli úveru na bývanie.

Banka potrebuje vidieť minimálne predošlý rok a ten by ste mali uzavrieť s pozitívnym finančným výsledkom. Samozrejme, reálny príjem musíte mať aj v roku, v ktorom žiadate o hypotéku. Naozaj odporúčam pripravovať sa na to vopred. Čím máte lepšiu bonitu, tým máte vyššiu šancu na lepšiu úrokovú sadzbu, prípadne aj vyššiu hypotéku.

Riadia sa tým vaši klienti alebo radšej zasa čakajú na lepšie časy?

Potrebujú si to dať vysvetliť a potom podľa toho konajú. Veď ich cieľom je získať bývanie a vedieť splácať úver.

„Čím máte lepšiu bonitu, tým máte vyššiu šancu získať úver.“

Ak výrazne zjednoduším rady finančných a realitných poradcov, ktorí sú aktívni na sociálnych sieťach, dalo by sa povedať, že dva roky finančnej disciplíny a zodpovedného nakladania s príjmami dokážu viesť k schváleniu hypotekárneho úveru aj u mladších ľudí.

Dá sa to aj skôr. Dôležité je posledné zúčtovacie obdobie, čiže predošlý rok a následne povedzme ďalší polrok. U zamestnaných na trvalý pracovný pomer sú to aspoň tri mesiace, prípadne šesť mesiacov.

Banka potrebuje vidieť pozitívnu históriu. Byť sústavne štyri či päť rokov v podnikaní v strate a zrazu mať výborné výsledky, to nebudí dôveru. Naopak, ak finančná história nie je úplne excelentná, ale ani zlá a máte kontinuitu, bude to skôr vo váš prospech. Chcem tým zároveň povedať, že ak váhate, či si otvoriť živnosť, prípadne eseročku alebo zostať v evidencii úradu práce, tak status človeka oficiálne bez práce k vlastnému bývaniu obvykle nevedie.

Investičné nehnuteľnosti

„Sme konzervatívni, nehnuteľnosť považujeme za najbezpečnejšiu investíciu.“

Sú investičné nehnuteľnosti na Slovensku stále zaujímavé alebo už výnosy z nich klesajú?

Sú zaujímavé a výnosy sú stále dobré. Sme konzervatívny národ, nehnuteľnosť považujeme za najbezpečnejšiu investíciu. Je to niečo hmatateľné. Nehnuteľnosť je pre mnohých zároveň čosi ako plán B – ak sa niečo stane, mám kam ísť, môžem to prenajať, môžem to predať atď.

Čo sa týka výnosnosti, tu platí pravidlo, že čím väčšia istota, tým nižšie výnosové percento. Čo to znamená? Bratislava má pri štandardných bytoch nižšie výnosové percento z nájmu, ale jednoznačne najvyššiu istotu zachovania hodnoty bytu do budúcna. Počet obyvateľov v nej narastá, takže po nehnuteľnostiach bude stále dopyt. Aj krajské mestá prinášajú pomerne vysokú istotu. Pri okresných sa to mierne preklápa, pretože v nich často klesá počet obyvateľov.

Ako je to v Banskej Bystrici? Čo tu dáva zmysel ako investičná nehnuteľnosť?

Všetko, čo sa správne uchopí, dáva zmysel. Na štandardný prenájom pre ľudí sa najviac hodia garsónky a jednoizbové byty, prípadne malé dvojizbové byty. Väčšie byty, trojizbové a štvorizbové, majú význam vtedy, keď nemajú priechodnú izbu. Dá sa z nich spraviť čosi ako zdieľané bývanie pre študentov alebo robotníkov.

„Nehnuteľnosť je zároveň čosi ako plán B – ak sa niečo stane, mám kam ísť.“

Jednu izbu v zdieľanom byte volia aj páry, ktoré majú nižší príjem alebo si sporia a chcú platiť čo najmenej. Vo všetkých týchto prípadoch vie investor získať oveľa viac, ak svoj väčší byt prenajme týmto spôsobom, ako keď ho prenajme rodine alebo páru.

Je záujem aj o prenájom rodinných domov?

Domy majú všeobecne najnižšie výnosové percento a z dlhodobého hľadiska aj najnižšie zhodnotenie. Ich prenájom dáva opäť väčší zmysel, ak sa prenajímajú po izbách, teda ako miniubytovňa. Postaviť si či kúpiť bungalov s cieľom prenajímať ho, to veľký zmysel nedáva. Tam sa dá ľahko popáliť.

A čo rekreačné nehnuteľnosti?

Boom zažili v covidovom období a krátko po ňom. Dnes sa mnohé vracajú na trh. Ľudia zistili, že tam treba kosiť záhradu, stále niečo opravovať, starať sa. Prenájom rekreačnej nehnuteľnosti je väčšinou krátkodobá záležitosť, teda žiada si veľa času a pozornosti. Spája sa s tým už aj viac administratívy a vyššie je aj riziko opakovaného poškodenia a zničenia.

Investícia do rekreačnej nehnuteľnosti môže byť fajn, ak ju máte blízko bydliska. Ak musíte ísť zakaždým dve hodiny tam a dve späť, zruinuje vás to aj časovo. Alebo tam musíte mať človeka, ktorý sa bude o všetko starať, a toho treba zaplatiť. Sú ľudia, ktorí sa rekreačným nehnuteľnostiam venujú a robia to naozaj dobre, ale nie je to pre začiatočníkov.

„Na štandardný prenájom sa najviac hodia garsónky, jednoizbové byty, prípadne malé dvojizbové byty.“

Kde v tomto segmente robia investori najväčšie chyby?

Sú to tie chronické omyly typu všetko si urobím sám. Sám si vyberiem nehnuteľnosť, sám si vymyslím jej prerábku, sám si vyberiem nájomcu. To posledné môže byť obzvlášť háklivé. Ďalšou kapitolou sú zmluvy prebrané z internetu.

Predpokladala som, že tie posledné dve veci spomeniete.

Keď nájomca neplatí nájom, je dosť neskoro zamýšľať sa nad tým, čo všetko v zmluve mám a na čo som zabudol. S dobrým maklérom výrazne klesá hrozba všetkých týchto komplikácií. Má za sebou množstvo školení a skúseností. Mimochodom, prenajímanú nehnuteľnosť odporúčam aspoň raz za mesiac fyzicky skontrolovať, nájomcov navštíviť, hlavne na začiatku trvania nájomného vzťahu. Aj toto treba zmluvne ošetriť a v praxi dodržiavať.

„Postaviť si či kúpiť bungalov s cieľom prenajímať ho, to veľký zmysel nedáva.“

Teda nespoliehať sa na to, že nájomcovia sú milí a sympatickí ľudia?

Presne tak, lebo často dochádza k obrovskému prekvapeniu, že byt je po roku či dvoch v hroznom stave. Prvú zmluvu s novými nájomcami je dobré uzavrieť na kratší čas. Keď uplynie a už viete, že nájomcovia sa k bytu nesprávali tak, ako bolo dohodnuté, vyriešite to elegantne a zmluvu nepredĺžite. Škody sa odpočítavajú z vratného depozitu. Ale pozor, depozit nie je šikanovaním nájomcov. Neodporúčam prenajímať byt bez neho, lebo pôjdete sami proti sebe. Aj to je častá a obrovská chyba.

Rekonštrukcia ako stratégia

„Oplatí sa zamerať na čosi ako zdravý stred, aby ste za primerané peniaze získali dobrý výsledok.“

Veľa ľudí predpokladá, že prvý byt nebude ich celoživotným bývaním. Akú rekonštrukciu má zmysel robiť, ak majiteľ vie, že v byte nezostane natrvalo?

Ak je nehnuteľnosť v pôvodnom stave, treba ju zrekonštruovať tak, aby zodpovedala požiadavkám súčasnosti. Cena nehnuteľnosti sa tým zvýši a neskôr sa rýchlejšie predá. Len pozor na príliš personalizované rekonštrukcie. Kto miluje zelenú alebo červenú, môže ich vkusne zakomponovať do interiéru prostredníctvom doplnkov, no netreba nimi obložiť kúpeľňu. Pri všetkom, čo je v byte napevno a nedá sa ľahko vymeniť, sú vhodnejšie dizajnovo nadčasové, farebne neutrálnejšie a menej excentrické prvky.

Dá sa povedať, ktoré rekonštrukcie sú drahé, ale z hľadiska budúcej hodnoty zbytočné, a ktoré investície sú síce drahé, ale dôležité?

Pri rekonštrukciách sa bavíme o tzv. sekundárnom trhu. O bytoch v starších tehlových alebo panelových domoch. Tu je dôležité investovať do rozvodov elektriny, vody, odpadov. Bez toho nezískate revízne správy a možno byt ani nepoistíte, takže treba to spraviť a hotovo. Pri zvyšku sa oplatí zamerať na čosi ako zdravý stred, aby ste za primerané peniaze získali dobrý výsledok.

„Kto miluje červenú, môže ju vkusne zakomponovať do interiéru prostredníctvom doplnkov, no netreba ňou obložiť kúpeľňu.“

Úplne zbytočné sú exkluzívne materiály. Trh ponúka obrovské množstvo veľmi prémiového vybavenia, ale investícia doň sa nevráti. Predajnú cenu bytu to zásadne nezvýši. Rekonštrukciu neradno robiť na úkor kvality, no dnes už aj s materiálmi strednej triedy v kombinácii s kvalitnou prácou a dôrazom na detail získate vkusný a hodnotný výsledok.

A čo rekonštrukcia s dôrazom na energetickú úspornosť? Postará sa do budúcna o lepšiu trhovú cenu predávanej nehnuteľnosti?

Ak by sme sa bavili o nových rodinných domoch, tam je to dôležité. Kupujúci za ne platí takú sumu, že pri mesačných nákladoch potrebuje cítiť, že to malo zmysel. Pri bytoch a starších domoch sa to až tak nerieši. Tepelné čerpadlá a ďalšie nové zdroje energie sú zaujímavé na diskusiu, ale pri konečnom rozhodovaní o kúpe nezohrávajú veľkú rolu.

Ponúka trh dostatok nehnuteľností, ktoré kladú dôraz na výrobu vlastnej elektrickej energie, zachytávanie dažďovej vody či také konštrukčné riešenia, ktoré sa v zime, ako aj v letných horúčavách starajú o zdravú vnútornú mikroklímu a extrémne nízku spotrebu energie? Priťahujú pozornosť kupujúcich?

Niektorí záujemcovia o kúpu sa na takéto veci pýtajú, ale nerozhodujú sa podľa nich. Legislatíva určuje, aké energeticky efektívne musia byť stavby. Je to neporovnateľné s tým, čo sme poznali v minulosti. Ak niečo zachádza ďalej, môže to upútať pozornosť, výhodu na trhu tým však nezískate.

Budúcnosť a veľké otázky

„Byty nezostanú prázdne.“

Slovensko má veľmi zlý demografický vývoj. Starneme takmer najrýchlejšie v Európe. Majú sa ľudia obávať, že o 20 až 30 rokov nebude mať kto kúpiť ich nehnuteľnosť?

Nemyslím si, že bývanie v horizonte ďalších desaťročí úplne stratí hodnotu. Počet obyvateľov na jednu domácnosť sa znižuje a každý jeden človek potrebuje bývať. Aj preto byty nezostanú prázdne. Analýzy hovoria, že na trhu stále chýba zhruba 400-tisíc bytov, takže aj keď prídu ďalšie stagnácie, resp. posuny v rámci ekonomických cyklov, byty sa nestanú bezcennou investíciou.

Do veľkých a priemyselných miest, akými sú Bratislava či Nitra, už teraz prichádzajú ľudia z tzv. tretích krajín. Z hľadiska pracovných ponúk sme pre nich stále atraktívni. Čo sa môže stať a treba s tým počítať, sú presuny ľudí do krajských a okresných miest, resp. čo najbližšie k nim. Vzdialenejšie obce sa vyľudňujú už dnes, tam nehnuteľnosti svoju cenu strácajú.

Načali ste ďalšiu zaujímavú otázku: Budeme tu mať do budúcna ešte väčšie regionálne rozdiely? Nebudú regióny, ktorým chýba atraktivita z hľadiska dostatku pracovných príležitostí, zaujímavé na zmysluplné a obohacujúce trávenie voľného času?

S týmto pohľadom súhlasím. Len nesmieme zničiť, čo tu máme. Slovensko bolo v minulosti krajinou hôr a kúpeľov. V tomto smere máme čo ponúknuť. Stačí si uvedomiť, ako veľmi sme už dnes psychicky vyťažení a ako veľmi potrebujeme mať možnosti mentálneho i fyzického relaxu. Niekde za tým všetkým potrebujeme vycestovať. Nemusí to byť ďaleko, ale musí to byť na príjemnom mieste, ku ktorému patrí aj dobré bývanie či ubytovanie.

Enormne rýchly technologický rozvoj povedie možno v horizonte dvoch-troch desaťročí k tomu, že budeme pracovať menej. Zaujímavým sa stane biznis s hodnotne prežívaným voľným časom. Ten sa môže rozvíjať aj inde ako v najznámejších turistických a kúpeľných regiónoch.

Keby ste mali mladým ľuďom, ktorí váhajú, či si kúpiť bývanie, poradiť jednu vec, čo by to bolo?

Asi: kúpte hneď, neodkladajte. Najlepší čas už bol. Kúpa vám prinesie skúsenosti. Prejdete procesom získavania hypotéky, procesom výberu nehnuteľnosti. Či už v nej budete bývať, alebo ju budete prenajímať, získate cenné vedomosti. V budúcnosti vám pomôžu. Ak máte strach, oslovte kvalitného poradcu, prípadne poradcov – realitného aj hypotekárneho, resp. bankového.

„S čím treba rátať, to sú presuny do krajských a okresných miest, resp. čo najbližšie k nim.“

Úplne na záver ešte raz: je dnes kúpa nehnuteľnosti skôr odvahou alebo rizikom?

Roky skúseností spôsobili, že osobne riziká až tak nevnímam. Pre bežného človeka určite existujú. Ak niečo nepoznám, treba si o tom čo najviac naštudovať z relevantných zdrojov, aby som sa uistil, do akej miery to pre mňa riziko je alebo nie je. A potom sú už na rade reálne kroky, aby sa túžba mať vlastný byt – či už na bývanie, alebo ako investíciu – po rokoch nezmenila na otravné mudrovanie o tom, čo som mohol urobiť, ale neurobil som.