Prvý byt je prvá nástupná stanica. Ten vlak vás povezie ďalej

Ceny nehnuteľností rastú, mladí ľudia však potrebujú bývať – v Bratislave aj všade mimo nej. Nemálo ľudí chce investovať. O aké byty je na trhu najväčší záujem, podľa čoho si vybrať investičný byt a ako z minima vyťažiť maximum pri obmedzenom rozpočte na jeho rekonštrukciu?

Posledné roky definuje nárast cien bytov, a to naprieč celou krajinou. Dôvodom zdražovania nehnuteľností určených na bývanie bol vlani výrazne vyšší dopyt v porovnaní s ponukou, a to nielen v hlavnom meste. Z údajov Štatistického úradu SR vyplýva, že v roku 2025 sa na Slovensku dokončilo 11 015 nových bytov, čo je o 13,1 % menej oproti dlhodobému priemeru. Začalo sa stavať 11 511 bytov, čo je o 22,1 % menej.

Ceny reflektujú dopyt

Ako uvádza Národná banka Slovenska, bývanie na Slovensku vlani zdraželo o 12 % (kým v roku 2024 o menej než percento). Priemerná cena bytov uzavrela posledný štvrťrok 2025 na úrovni 3 262 eur/m2. Ceny nehnuteľností v každom regióne zvyčajne odzrkadľujú dopyt, dostupnú ponuku a atraktivitu oblasti, napríklad kvalitu pracovných príležitostí či infraštruktúry.

Najdrahšie nehnuteľnosti máme v Bratislavskom kraji. Priemerná suma za jeden štvorcový meter vychádzala vlani na 3 598 eur. Na porovnanie, v Košickom kraji to bolo 2 469 eur, v Banskej Bystrici 1 693 eur a najnižšie ceny bytov a domov vlani vykázali v Nitrianskom kraji – 1 501 eur.

Dopyt po menších bytoch

Dostupnosť bývania sa podľa developerov každý rok zhoršuje aj v dôsledku stagnujúceho povoľovacieho procesu, narastajúcich stavebných nákladov a vedľajších nákladov, ktoré v minulosti developerské projekty nemali. Dopyt kupujúcich smeruje najmä k bytovým jednotkám s efektívnymi dispozíciami a kompaktnými výmerami. Najväčší záujem je o jedno- a dvojizbové byty, teda tie s menšou podlahovou plochou. To platí pre predaj aj prenájom.

„Najväčšie zastúpenie na trhu majú dvojizbové byty. Dlhodobo sú najstabilnejším segmentom prenájmov.“

Výrazným faktorom realitného trhu sú úrokové sadzby hypoték. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Slováci sú konzervatívni, bežnou investíciou sú pre nich jednak termínované vklady a jednak kúpa bytu.

Najväčšie zastúpenie na trhu majú stále dvojizbové byty, aj preto sú dlhodobo najstabilnejším segmentom prenájmov. Potvrdzuje to i report realitnoporadenskej spoločnosti CBRE, ktorá monitoruje trh s obytnými nehnuteľnosťami v hlavnom meste. Vyplynulo z neho, že dvojizbové byty sú v Bratislave najpredávanejšie – tvoria 44 % predaja.

Ako si vybrať investičný byt?

Menšie byty sú zároveň najdostupnejšie pre investorov. Investičný byt môže byť spôsobom, ako zhodnotiť kapitál a zabezpečiť si pasívny príjem. Hlavným cieľom je generovanie zisku prostredníctvom prenájmu (teda pravidelný príjem) a nárastu trhovej hodnoty samotnej nehnuteľnosti v čase. Investiční kupujúci sa vrátili na trh v roku 2025 – po tom, ako poklesli úroky hypotekárnych úverov a stúpli ceny nehnuteľností vrátane starších bytov.

Podľa akých kritérií si vybrať investičný byt? Najdôležitejší je výber lokality.

„Najskôr si musíme vyberať makrolokalitu, čiže samotné mesto. Hlavný investičný trh je práve v Bratislave. Potom prichádza mikrolokalita – v rámci Bratislavy, ako aj iných miest máme dobré štvrte a aj tie horšie. Aj lacný byt v pôvodnom stave v nie príliš atraktívnej lokalite si však vie nájsť svoju klientelu hľadajúcu čo najlacnejšie bývanie, pri ktorom je štandard na druhom mieste,“ vysvetľuje Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a projektový manažér spoločnosti Urban & Partner.

„Dôležitý je aj vek bytu, jeho stav a prípadné zariadenie.“

Okrem lokality je dôležitý aj vek bytu, jeho stav, prípadné zariadenie (zariadený byt si nájomníkov nájde ľahšie) či to, kto bude jeho nájomníkom. Trojizbové byty sú podľa Martina Lazíka ideálne na prenájom pre študentov, čiže o nájom sa môžu deliť viacerí. Mladé rodiny, single záujemcovia alebo dvojosobové domácnosti majú zase záujem o jednoizbové a dvojizbové byty.

Byt ako investícia pre mladých

Môže byť prvé bývanie dobrou investíciou? „Odporúčam mladým ľuďom kúpiť si prvý, štartovací byt menší – či už to bude garsónka, alebo jednoizbový byt. Je to niečo, vďaka čomu človek nasadne do toho vlaku, ktorý ho potom povezie celý život ďalej. Je to prvá nástupná stanica, ktorou sa dostane ďalej,“ radí analytik. A dopĺňa: „Keď si človek neskôr zakladá rodinu a obzerá sa po väčšom byte, zrazu má štartovaciu pozíciu inde. Nemusí investovať 200- až 300-tisíc do prvého bývania, ale zaplatí len rozdiel medzi nadobudnutým menším bytom, ktorý môže predať, a novým bývaním.“

Podľa Martina Lazíka by bolo ideálne ponechať si v portfóliu menší byt a väčší byt či dom len prikúpiť. V 99 % prípadoch sa však prvý byt predáva, vďaka čomu sa človek ľahšie dostane k väčšiemu bytu a investícia cez hypotéku sa zhodnocuje.

„Garsónka alebo jednoizbový byt – je to niečo, vďaka čomu človek nasadne do vlaku, ktorý ho povezie celý život.“

Drahé aj na európske pomery

Publikácia Property Index 2025, ktorá zbiera informácie o európskom trhu s nehnuteľnosťami, ukázala, že Košice, Banská Bystrica a Bratislava patria k najmenej dostupným európskym mestám, pokiaľ ide o možnosť kúpiť si nový byt. Celkový rebríček sa skladá takmer zo 140 miest z 28 európskych krajín.

Medzi sedem najmenej dostupných miest na kúpu nového bytu sa dostali všetky tri analyzované slovenské mestá – Košice (4. miesto; 14,2 hrubej ročnej mzdy), Banská Bystrica (6. miesto; 12,8 hrubej ročnej mzdy) a Bratislava (7. miesto; 12,3 hrubej ročnej mzdy). V rebríčku nedostupnosti bývania vedie Amsterdam (15,4 hrubej ročnej mzdy). Na druhom mieste skončili Atény (15,3 hrubej ročnej mzdy) a tretiu priečku obsadila Praha (15 hrubých ročných miezd).

Bratislave chýba nižší a stredný segment

V roku 2025 sa v Bratislave predalo 2 456 bytov v novostavbách. Približne štvrtinu všetkých predaných v hlavnom meste tvorili byty vo vyššom segmente, napríklad v centre a v lukratívnych častiach, kde sú vysoké ceny – v priemere 8 000 €/m2. Čo mestu chýba, sú byty v nižšom a strednom segmente. Ukázali to dáta o realitnom trhu v Bratislave od analytikov zo spoločnosti Bencont Investments.

„Ideálne by bolo ponechať si menší byt a väčší prikúpiť. V 99 % prípadov sa však prvý byt predáva, vďaka čomu sa človek ľahšie dostane k väčšiemu.“

Keď starší byt potrebuje refresh

Rekonštrukcia investičného bytu je veľakrát vecou rozpočtu. Potvrdzuje to aj architekt Andrej Olah z ateliéru GRAU architects:

„Buď majú mladí ľudia peniaze na rekonštrukciu priestoru a chcú ju urobiť poriadne, alebo môžu spraviť ‚quick fix‘, teda zariadiť byt za minimum. Náš prístup pri väčších rekonštrukciách je taký, že sa snažíme obytné priestory predovšetkým sfunkčniť. Čo to znamená? Veľakrát preprogramujeme celú dispozíciu. V menších bytoch prebúrame priečky, priorizujeme obývačku a kuchyňu, teda hlavné obytné plochy a miestnosti, kde ľudia trávia najviac času, a, naopak, minimalizujeme napríklad chodby alebo slepé kúty, ale aj spálne.“

Podľa architekta je niekedy dokonca prospešné, ak sa ľudia najskôr nasťahujú do neprerobeného, bývajú v takomto priestore rok-dva a zistia, čo im vyhovuje. Na základe toho potom spravia väčšiu rekonštrukciu. To však platí v prípade, že ide o trvalé bývanie a nie o investičný byt.

„Pokiaľ ide o rekonštrukciu s minimálnym rozpočtom, je to skôr o drobných intervenciách priestoru. Pri takomto riešení odporúčam nebáť sa ísť do zariadenia napríklad aj zo známych nábytkových obchodov a obchodných reťazcov a do jednoduchých a lacnejších riešení. Tiež sa dajú vyskladať s vkusom, aby bol priestor unikátny a aby nevznikol len ďalší generický byt,“ radí.

„Pri investičných nehnuteľnostiach musia ísť pocity trošku bokom a musí nastúpiť investičná kalkulačka.“

Ako vyťažiť maximum z minima?

V určitých prípadoch môžu byť priečky v byte nahradené závesmi, ktoré architekti z GRAU architects občas používajú vo svojich návrhoch. Vďaka závesovým stenám si môžete byt podľa potreby „preprogramovať“. Napriek flexibilite, ako aj relatívne nízkym nákladom toto riešenie nie je pre každého, hoci umožňuje dynamicky meniť a prepájať jednotlivé zóny bytu.

Na jednej veci by však Andrej Olah pri nijakom type nehnuteľnosti rozhodne nešetril. „Pri starších bytoch je to technická infraštruktúra ako elektroinštalácia a rozvody vody, ale aj podlaha. Dodatočne – po zariadení bytu – sa totiž veľmi ťažko menia. Majiteľ si síce môže spraviť pekný interiér, ale v prípade nevhodného výberu podlahy jej životnosť nemusí byť dlhodobá,“ prezrádza architekt, ktorý sa stretáva s búraním priečok nielen v starších bytoch, ale aj v novostavbách. Ako potvrdzuje, veľakrát sú ich dispozície nie úplne funkčné a je potrebné čiastočne do nich zasiahnuť.

Investícia do novostavby

Investor sa nemusí rozhodnúť len pre staršiu nehnuteľnosť, môže si kúpiť byt v novostavbe a následne ho prenajať. „Pri investičných nehnuteľnostiach musia ísť pocity trošku bokom a musí nastúpiť investičná kalkulačka. Keď kúpim byt, je to pre mňa náklad. Očakávam teda nejaký výnos a musím sa zamyslieť, akým spôsobom budem vedieť vyťažiť danú nehnuteľnosť, čo sa týka nájmu,“ vysvetľuje Martin Lazík.

To, čo napokon potvrdí alebo vyvráti kvalitu investície a rozhodnutie pre ňu, je podľa neho nielen priebežný nájom, ale aj výnos z možného budúceho nárastu ceny nehnuteľnosti. „Preto sa musím pozerať aj na likviditu, teda či budem vedieť v budúcnosti danú nehnuteľnosť predať rýchlo a dobre, či o ňu bude záujem a či jej cena časom narástla, ako som na začiatku očakával,“ radí analytik.

„Čo nám chýba, sú práve byty. Bratislavský trh už nepotrebuje ďalšie kancelárske priestory a nákupné centrá.“

Čo potrebuje hlavné mesto?

Bratislavský rezidenčný trh má podľa Martina Lazíka zhoršujúcu sa vyhliadku, čo sa týka dostupnosti bývania. „Už dlhšie obdobie sledujeme menej a menej vydaných stavebných povolení na nové byty. Namiesto toho, aby počet povolení narastal, tak skôr klesá. Čiže ponuka sa nemá ako rozširovať, aby dostatočne pokryla dopyt po bývaní. Developeri by radi stavali, ale problémom sú územný plán Bratislavy (absencia jeho zmeny) a neúmerná dĺžka stavebného konania,“ pomenováva dôvody.

Aj preto sa dá predpokladať, že ceny nehnuteľností budú v roku 2026 rásť. „Dúfam, že len mierne a že medziročný nárast bude na konci roka pod dvojciferným číslom. Lenže to je dnes ťažké predpovedať aj vzhľadom na infláciu v eurozóne či situáciu vo svete. Čo nám chýba, sú práve byty. Bratislavský trh už nepotrebuje ďalšie kancelárske priestory a nákupné centrá,“ uzatvára.