Hypotekárna analytička: Vlastný byt alebo dom je stále jedným zo životných snov

Podľa štatistík Eurostatu na Slovensku žije vo vlastnom byte či dome vyše 90 percent ľudí. Vlastníctvo nehnuteľnosti považujeme za najlepšiu investíciu do neistej budúcnosti, aj keď to nie vždy platí. Zároveň je pre nás strašiakom prísť o strechu nad hlavou. O bývaní a o úveroch na kúpu a rekonštrukciu nehnuteľností sa rozprávame s Angelikou Farkašovou, odborníčkou VÚB banky na úvery.

Podobná situácia ako u nás je aj v iných krajinách strednej a východnej Európy, najmä v Rumunsku a Bulharsku. Naopak, v Nemecku, vo Veľkej Británii či v ďalších západoeurópskych štátoch žije veľká časť obyvateľov v nájomných bytoch.

Hypotéku si u nás berú najčastejšie vysokoškolsky vzdelaní ženatí muži okolo štyridsiatky. Mladí do 35 rokov síce zarábajú menej, ale banky im ponúkajú pri úveroch na bývanie niekoľko výhod. Aktuálne sa hypotéky síce mierne zlacňujú, ale ceny nehnuteľností sa podľa Štatistického úradu SR opäť zvyšujú. Medziročne vzrástli o 4 percentá, výrazne drahšie boli staršie byty a domy.

Z rozhovoru sa dozviete:

• prečo je pre nás dôležité vlastniť nehnuteľnosť,
• prečo je výhodnejšie žiadať o hypotéku v mladšom veku,
• aká je priemerná výška hypotéky na Slovensku,
• čo všetko posudzuje banka pri žiadosti o hypotéku,
• aká fixácia je na Slovensku najprijateľnejšia,
• že na zelenšie, ekologickejšie a klímu menej zaťažujúce nehnuteľnosti s výborným energetickým certifikátom môžete získať výhodnejšie úvery.

Prečo tak túžime po vlastnom byte či dome, keď v porovnaní s obyvateľmi iných krajín Európskej únie, najmä tých na západ od nás, máme nižšiu životnú úroveň a hlbšie do vrecka?

Dôvodov je zrejme viacero. Prvým je fakt, že po rokoch sa mnohí z nás takmer zo dňa na deň stali majiteľmi nehnuteľností. Udialo sa to v 90. rokoch minulého storočia, keď štát odpredával do osobného vlastníctva družstevné byty.

Druhým je skutočnosť, že v iných európskych krajinách funguje trh s nájomnými bytmi. Okrem toho ich obyvatelia nevnímajú nájomné bývanie ako zníženie svojho sociálneho statusu. Pre nás je, naopak, vlastníctvo nehnuteľnosti už z historického hľadiska symbolom istého spoločenského postavenia. Ďalším dôvodom je, že ho považujeme za výhodnú investíciu do budúcnosti a zábezpeku pred neistým dôchodkom.

V iných európskych krajinách obyvatelia nevnímajú nájomné bývanie ako zníženie svojho sociálneho statusu.

Radi teda vlastníme aj preto, lebo nehnuteľnosti vnímame ako investíciu?

Starší rátajú s tým, že keď si kúpia nehnuteľnosť, ktorú môžu prenajímať alebo výhodne predať, prilepšia si k príjmu či dôchodku alebo pomôžu deťom, vnukom. Prípadne neskôr vymenia väčšiu nehnuteľnosť za menšiu alebo sa presťahujú z mesta na vidiek.

Mladší si zväčša zoberú hypotéku na malý byt niekde na kraji mesta alebo v satelitoch. Keď začnú viac zarábať, vymenia ho za väčší, bližšie k mestu alebo si kúpia dom, prípadne ďalší byt na investíciu. Je však dobré uvedomiť si, že s vlastníctvom nehnuteľností sa spájajú nielen plusy, ale aj mínusy.

Kto najčastejšie žiada o hypotéku?

Podľa našich dát sú to ženatí muži okolo štyridsiatky. Častejšie ide o vysokoškolsky vzdelaných ľudí, napríklad z oblasti IT a finančníctva, prevládajú ľudia v zamestnaneckom pomere, menej podnikatelia alebo živnostníci.

Okrem iných parametrov je dôležitý vek žiadateľa o hypotéku. Čím neskôr o hypotéku žiadate, tým je váš prístup k nej a všeobecne k úverom oveľa komplikovanejší. Treba rátať s kratšou lehotou splatnosti. Banka musí zohľadniť riziko, že ak budete hypotéku splácať ešte aj na dôchodku, váš príjem bude oveľa nižší. Ľudia si to uvedomujú – po päťdesiatke evidujeme minimum žiadostí o hypotéku na kúpu či rekonštrukciu nehnuteľnosti. Starší žiadajú skôr spotrebné úvery na menšie investície či opravy. Ale aj v tomto prípade sú sadzby a nastavenia menej výhodné ako pri hypotékach.

V akých lokalitách sa najviac rozvíja trh s hypotékami?

Prirodzene tam, kde sa rozvíja aj trh s nehnuteľnosťami, to znamená v Bratislave, Košiciach, Prešove, Banskej Bystrici či v iných väčších mestách, v ktorých sa viac stavia, ktoré ponúkajú rozvinutejšiu infraštruktúru, širšie možnosti zamestnania a lepšiu kúpyschopnosť obyvateľstva. V menších mestách a na dedinách s nižšou kúpnou silou zaznamenávame skôr žiadosti o úvery na rekonštrukciu staršej nehnuteľnosti.

Z našich údajov vyplýva, že priemerná výška hypotéky naprieč celým Slovenskom je okolo 100 000 eur – s výnimkou Bratislavy a jej satelitov. Tieto lokality sú špecifické, pretože tu sú ceny nehnuteľností oveľa vyššie ako v iných lokalitách.

Čo všetko posudzuje banka pri žiadosti o hypotéku?

V prvom rade vychádzame z príjmu žiadateľa. Jeho výška musí byť dostatočná na splácanie úveru. Posudzujeme príjem za posledných 6 mesiacov až rok, formu zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo podnikateľskej činnosti. Ideálne je, ak máte ako zamestnanec pracovnú zmluvu na neurčitý čas. Banka posudzuje aj bonitu na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky a berie do úvahy všetky dlhy, pravidelnosť splácania či omeškania splátok, dokonca aj zamietnuté žiadosti o hypotéku v iných bankách.

Priemerná výška hypotéky naprieč celým Slovenskom je okolo 100 000 eur – s výnimkou Bratislavy a jej satelitov.

Pri schvaľovaní úveru musíme zohľadňovať aj pravidlá Národnej banky Slovenska. Prvým ukazovateľom je celková zadlženosť, teda ročný príjem vynásobený koeficientom 8. Napríklad máte čistý príjem 1 000 eur mesačne krát 12 krát 8. To znamená, že môžete dostať hypotéku maximálne vo výške 96 000 eur. Zvyšok si musíte doplatiť z vlastného vrecka.

Do toho však vstupuje ďalší ukazovateľ – finančná rezerva. Z príjmu si musíte vedieť „odložiť nabok“ 40 percent. Zvyšných 60 percent môžete použiť na úhradu splátok. V tejto druhej sume však už musí byť zahrnuté napríklad aj splácanie spotrebného úveru či kreditnej karty.

Nie je toho málo. Sledujete aj ďalšie parametre?

Sledujeme príjem po odpočítaní životného minima a ďalšie ukazovatele. Okrem toho robíme „stresovanie splátky“. Laicky povedané, testujeme žiadateľa o hypotéku, či bude vedieť z aktuálneho príjmu uhrádzať aj splátky pri vyšších úrokových sadzbách.

Dôležitým ukazovateľom pre banku je aj hodnota nehnuteľnosti. Pri jej stanovení vychádzame zo znaleckého posudku, ale robíme si aj vlastný odhad. Zaujíma nás, v akej lokalite sa nehnuteľnosť nachádza, či ide o novostavbu alebo o staršiu budovu. Je to byt, ktorý je spravidla lepšie likvidný, alebo rodinný dom?

Zvykli sme si, že väčšina z nás žije až do dôchodku na dlh.

Taktiež platí, že objem hypotéky by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90 percent. Zvyšok musíte mať nasporený, prípadne vám pomôžu rodičia – či už peniazmi, alebo sa zaručia nehnuteľnosťou – alebo môžete požiadať o pôžičku na dofinancovanie hypotéky.

Podmienky sú náročné. Ako je to s hypotékou pre mladých? Je v poriadku, ak o ňu žiadajú, hoci ešte nemajú dostatok vlastných finančných prostriedkov?

Naši rodičia a starí rodičia boli nešťastní, keď museli splácať mladomanželskú pôžičku. Dnes sme si zvykli na to, že väčšina z nás žije až do dôchodku na dlh. Je prirodzené, že mladý človek, ktorý chce odísť z „hotela mama“, si najprv vyskúša podnájom – sám alebo s viacerými. Je dobré spraviť si prehľad o vysnívanej lokalite, nadobudnúť skúsenosti a až potom sa prípadne rozhodnúť pre hypotéku.

Po covidovej epidémii sa výrazne zmenili pracovné podmienky. Zvýšila sa mobilita, veľa ľudí už pracuje z domu. Môže sa stať, že si kúpite byt, ale zrazu sa zmení vaša životná situácia – odídete pracovať do iného regiónu alebo do cudziny. Netreba zabúdať ani na skutočnosť, že v prípade predaja nehnuteľnosti do 5 rokov musíte zaplatiť pomerne vysokú daň z nehnuteľnosti.

Samozrejme, ak sa už mladý človek usadil, prípadne si zakladá rodinu, situácia sa mení. Už nie je taký mobilný, potrebuje stabilné bývanie. Zvyčajne začína v skromnom, malom, staršom byte, ktorý nezodpovedá jeho ideálom, ale je dobrý ako štartovacie bývanie. Výška hypotéky zodpovedá jeho nižšiemu príjmu, ale na druhej strane banka mu ponúka rôzne benefity.

Aké bonusy dostanú mladí ľudia od banky? Chcú sa osamostatniť, odísť od rodičov, žiť s partnerom či partnerkou, prípadne založiť si rodinu, zvyčajne však pracujú v prvých zamestnaniach, preto majú nízke platy.

Kedysi fungovali dotácie, takže mladí ľudia mali priamo zľavy na úrokových sadzbách. Dnes ak máte do 35 rokov, môžete požiadať o daňovú úľavu v daňovom priznaní – laicky hovoríme o daňovom bonuse na zaplatené úroky. Tým je suma vo výške 50 percent zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období, najviac však do výšky 1 200 eur za jeden rok počas 5 rokov. Okrem podmienky veku platí, že musíte zarábať maximálne 1,6-násobok priemernej mzdy v národnom hospodárstve.

Výška hypotéky pre mladého človeka obvykle zodpovedá jeho nižšiemu príjmu, ale na druhej strane banka mu ponúka rôzne benefity.

Pre mladých máme ďalší benefit. Ak spĺňate nárok na daňový bonus, získate v našej banke pri fixácii úrokovej sadzby na tri, štyri a päť rokov extra bonus – zľavu 0,3 percenta z úrokovej sadzby na prvý rok splácania hypotéky. To znamená, že napríklad namiesto splátky 400 eur budete splácať 350 eur mesačne. Splácanie si pritom môžete rozložiť až na 30 rokov.

Niektoré banky, medzi nimi aj vaša, prednedávnom ohlásili zlacňovanie hypoték. Sledujú ľudia vývoj úrokových sadzieb a riadia sa ním? Od čoho sa vlastne odvíja?

Od začiatku septembra sme znížili úroky pre hypotekárne úvery na bývanie, napríklad pri troj- a štvorročnej fixácii o 0,2 percenta – konkrétne úroky sú od 4,19 percenta. Čas extrémne nízkych úrokových sadzieb sa skončil. Klienti sledujú, či sa úrokové sadzby znižujú, ale musia rátať s tým, že už sa nevrátia na úroveň 1 percenta či 2 percent. Ten, kto je aktuálne nútený riešiť bývanie, už menej prihliada na to, či je úrok čosi vyše 4 percent alebo o niečo nižší. Keď potrebuje hypotéku a spĺňa podmienky, zoberie si ju.

Klienti sledujú, či sa úrokové sadzby znižujú, ale musia rátať s tým, že už sa nevrátia na úroveň 1 percenta či 2 percent.

Vývoj úrokových sadzieb sa odvíja v prvom rade od rozhodnutia centrálnej banky. Samozrejme, aj samotné banky musia zohľadňovať svoje nastavenia. Faktorom, ktorý naštartoval prudké zvyšovanie úrokových sadzieb, bolo rýchle zdražovanie dlhodobých bankových zdrojov.

Akú fixáciu si klienti vyberajú najradšej? Využívajú možnosť predčasného splácania?

Ľudia si najčastejšie volia troj- až štvorročnú fixáciu. Potrebujú istú mieru stability – vo svojom finančnom rozpočte rátajú s tým, že najbližšie tri alebo štyri roky budú splácať každý mesiac rovnakú sumu, napríklad 500 eur. Jednoročná fixácia znamená, že po roku vám banka určí novú sadzbu. Ani dlhodobejšie fixácie nevyhovujú každému.

Klienti využívajú aj možnosť bezplatného predčasného splatenia úveru alebo bezplatnú mimoriadnu splátku v rámci výročia fixácie. Mimo výročia fixácie môže banka od vás vyžadovať za predčasné splatenie poplatok, ale najviac 1 percento zo zostatkovej sumy. Navyše existuje možnosť využívať mimoriadne bezplatné splátky, pri ktorých môžete bezplatne splatiť 30 percent istiny úveru počas kalendárneho roka.

Čoraz viac ľudí z hlavného mesta si plánuje kúpiť pozemok, dom či byt v blízkom pohraničí, pretože sú lacnejšie ako v Bratislave a jej okolí. Môžu aj oni požiadať o úver na bývanie?

Ak máte záujem o nehnuteľnosť v zahraničí, napríklad v maďarskej Rajke či v rakúskom Kittsee, nemôžete požiadať o klasickú hypotéku. Banka vám vie poskytnúť bezúčelovú hypotéku – niektorí ju volajú aj americká hypotéka –, ktorá však musí byť zabezpečená tuzemskou nehnuteľnosťou.

Zvládame splácať hypotéky? Sme zodpovední? Veď okrem výrazne vyšších úrokových sadzieb v porovnaní s nedávnou minulosťou nám môžu zamiešať karty neočakávané životné situácie a neustále sa zvyšujúce náklady na bývanie, potraviny, zdravotníctvo.

Pri hypotékach je to iné ako pri iných úveroch… Podľa našich údajov percento neplatičov nerastie. Pre Slovákov je vlastníctvo veľmi dôležité a je strašiakom prísť o strechu nad hlavou, preto sa radšej obmedzia v iných veciach. Sú disciplinovanejší pri splácaní a zodpovednejší aj pri riešení problémov.

Pri vybavovaní hypotéky však myslite na finančnú rezervu, ktorá by vám mala pokryť dočasné výpadky príjmu v prípade nepredvídaných udalostí, napríklad pri chorobe, strate príjmu či invalidite. Riešením je jednoduché zriadenie poistenia úveru v rámci zmluvy. Vaša rezerva by mala byť vo výške minimálne troch mesačných splátok alebo mesačného príjmu. Vyhnete sa tak problémom so splácaním úveru.

Pre Slovákov je vlastníctvo veľmi dôležité a je strašiakom prísť o strechu nad hlavou, preto sa radšej obmedzia v iných veciach.

Náš život čoraz výraznejšie ovplyvňujú klimatické zmeny. Zaujíma nás, ako sa v byte či dome vyhnúť letným horúčavám, v zime menej kúriť a či je v okolí dostatok zelene. Viac si všímame, ako je nehnuteľnosť technologicky vybavená a či zodpovedá trendom udržateľného rozvoja. Podporuje vaša banka zelené bývanie?

Áno. Na jednej strane nás k tomu zaväzuje legislatíva Európskej únie, na druhej strane my sami máme záujem podporovať zelené a iné projekty, ktoré zohľadňujú environmentálne, sociálne a právne faktory. Je pravdou, že dnes už každá nová stavba musí zo zákona spĺňať špeciálne ukazovatele energetickej efektívnosti a náročnosti. Iné je to, samozrejme, pri starších nehnuteľnostiach, ktoré sú zvyčajne energeticky náročnejšie ako novostavby a ani po rekonštrukcii nemusia byť vždy rovnako energeticky úsporné.

Ak prinesiete certifikát najvyššej kategórie (A+) k nehnuteľnosti, ktorú kupujete, získate pri trojročnej fixácii zvýhodnenú úrokovú sadzbu.

Okrem zelených hypoték máme v portfóliu zelené pôžičky. Keď predložíte doklad, že ste pri stavbe použili technológie, ktorých využívanie predstavuje menšiu záťaž pre životné prostredie, napríklad fotovoltiku, tepelné čerpadlo, vzduchotechniku s rekuperáciou či kotol na biomasu, môžeme vám dať zvýhodnenú úrokovú sadzbu. To isté platí aj pri rekonštrukcii staršej nehnuteľnosti, samozrejme, po predložení certifikátu, napríklad po zateplení či výmene okien.

Užitočné tipy k čerpaniu hypotéky:

• K hypotéke si môžete zriadiť zvýhodnené sporenie s bonusovým úrokom.
• Pri vybavovaní hypotéky myslite aj na finančnú rezervu. Mala by byť vo výške minimálne troch mesačných splátok alebo jedného mesačného príjmu. Vyhnete sa tak problémom so splácaním úveru.
• Dostatočná finančná rezerva by mala pokryť dočasné výpadky príjmu v prípade nepredvídaných udalostí (choroba, strata príjmu, invalidita).
• Riešením môže byť jednoduché poistenie úveru v rámci zmluvy. Tu sa myslí na nepredvídané udalosti (choroba, strata príjmu, invalidita).