(Ne)dostupné bývanie pre mladých?

Pri výbere vlastného bývania sa mladí ľudia rozhodujú podľa viacerých faktorov. Jedným zo zásadných je lokalita. Na čo sa pri jej výbere zamerať? Kam to mladé rodiny najviac ťahá? Na aké formy pomoci majú aktuálne nárok? Viete, že Bratislava je po Amsterdame a Prahe tretím najdrahším mestom na bývanie v celej Európe?

Nárast cien nehnuteľností zhoršil dostupnosť bývania nielen na Slovensku. Situácia u nás však naozaj nie je ružová. Z 18 skúmaných krajín je na tom horšie jedine Česko. V dostupnosti bývania sme druhí najhorší v Európe. Vyplýva to z najnovšieho, augustového, prieskumu Property Index spoločnosti Deloitte, ktorý porovnáva ceny bytov, nájomného a ďalšie trendy na trhu s nehnuteľnosťami v jednotlivých európskych krajinách. Ten zahŕňa dáta z 24 krajín a zo 69 miest.

Pri porovnávaní európskych miest (sledoval sa pomer hrubého príjmu k cene za štvorcový meter bývania) je najdrahší Amsterdam. Na druhom mieste je Praha a na treťom sa umiestnila Bratislava. Získať vlastné bývanie je pre mnohých mladých ľudí nedosiahnuteľné, a to nielen v hlavnom meste.

V hlavnom meste sám a s jedným príjmom

Túto skúsenosť má aj 28-ročný Stanislav, ktorý prišiel do Bratislavy pred deviatimi rokmi. Vysokoškolské časy prežil v internáte a na privátoch a po skončení odboru z kategórie humanitné a spoločenské vedy sa hneď zamestnal. S nadšením začal robiť to, čo vyštudoval.

„Môj život sa však z hľadiska bývania nezmenil. Stále sa delím o byt s inými ľuďmi – už nie so študentmi, ale s pracujúcimi. Keďže nemám partnerku, s jedným príjmom, ktorý považujem skôr za priemerný, si netrúfam na vlastné bývanie a hypotéku,“ vysvetlil.

Pri porovnávaní európskych miest… je najdrahší Amsterdam. Na druhom mieste je Praha a na treťom sa umiestnila Bratislava.

Sám nevie, ako dlho bude táto situácia trvať. Vo vyhliadke má v najbližších mesiacoch zmenu práce kvôli príjmu, ale nezavrhuje ani plán opustiť krajinu. Ak by mal možnosť a vôľu zobrať si úver, vybral by si starší dvoj- až trojizbový byt podobný tomu, aký má teraz prenajatý. Vzhľadom na aktuálne ceny to však v jeho prípade neprichádza do úvahy.

Dostupnosť úverov sa zhoršila

Podľa Eurostatu sa ceny rezidenčných nehnuteľností zvýšili v rokoch 2013 až 2022 o 88 %, zatiaľ čo priemerná mzda iba o 48 %. V priebehu minulého roka klesli podľa Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností o 6 %, takže na prvý pohľad sa situácia zlepšila. Súčasne však narástli priemerné úrokové sadzby na hypotéky z 2 % p. a. na 3,8 % p. a., čo zhoršilo dostupnosť úverov na kúpu vlastného bývania.

Nájomné bývanie je podľa finančného analytika spoločnosti Swiss Life Select Pavla Škriniara pre mladých najdostupnejšie a najrýchlejšie: „Podnájom má výhodu vo flexibilite – kým mladí ľudia nie sú viazaní na jednu lokalitu, bývanie môžu meniť súbežne s miestom zamestnania. Mladí by mali mať voľnosť vyskúšať si, čo im bude v budúcnosti vyhovovať, a ich snaha spoznávať by nemala byť obmedzovaná vlastníckymi vzťahmi.“

O kúpe prvého bytu či domu rozhoduje aj lokalita

Podľa Štefana Hronca, produktového špecialistu VÚB banky z oddelenia depozitá a investície, Slováci vo všeobecnosti radi vlastnia nehnuteľnosť a neobľubujú prenájmy. V prenajatej nehnuteľnosti žije len necelých 8 % našincov, čo nás podľa štatistík z roku 2022 radí na predposledné miesto v Európskej únii. Európsky priemer je 30 %.

Mladí by mali mať voľnosť vyskúšať si, čo im bude v budúcnosti vyhovovať, a ich snaha spoznávať by nemala byť obmedzovaná vlastníckymi vzťahmi.

Pred samotnou kúpou nehnuteľnosti radí regionálna investičná koordinátorka Michaela Manczalová zvážiť niekoľko faktorov. „Vlastné bývanie je zásadný krok v živote každého človeka. Ak ide o prvú nehnuteľnosť, dôležité je uvedomiť si, na aké časové obdobie ju kupujem. K výberu pristupuje každý človek individuálne – aj v závislosti od veku alebo životných skúseností. Faktor času je rozhodujúci najmä z hľadiska stabilnej práce, rodiny, sociálneho či kultúrneho vyžitia, bezpečnosti, dopravy a podobne,“ vysvetľuje.

Určujúcim elementom pri kúpe nehnuteľnosti býva lokalita. Pavel Škriniar odporúča spoznať ju najskôr na vlastnej koži a nespoliehať sa len na Google Maps, informácie od realitného agenta či predávajúceho.

„Náklady na získanie reálneho obrazu sú v porovnaní s cenou nehnuteľnosti zanedbateľné a môžu zabrániť sklamaniu. Majte spísaný zoznam svojich základných potrieb a uistite sa, že vybraná lokalita vám ich pomôže naplniť. Stanovte si minimálny štandard a neustupujte od neho, inak budete neskôr nespokojní. Zaplatiť nižšiu cenu za niečo, čo vám nevyhovuje, nie je dobrá kúpa,“ radí predovšetkým mladým ľuďom, no nielen im.

Po akom bývaní dnes mladí ľudia túžia?

Podľa štatistík najmä mladé rodiny vyhľadávajú skôr život na vidieku alebo v ústraní od veľkých miest. „Až polovica prisťahovaných do zázemia Bratislavy v posledných dekádach je práve vo veku 25 až 34 rokov. Snívajú svoj sen o vlastnom domčeku a pozemku, ktorý si tu môžu dovoliť, hoci ani zázemie už nie je lacné,“ potvrdzuje profesor Branislav Bleha, demograf z Prírodovedeckej fakulty UK. Nie je to však jediný zaujímavý poznatok, pretože dominancia mladých ľudí presúvajúcich sa do veľkých miest a samotného hlavného mesta je ešte výraznejšia. Navyše v prípade Bratislavy ide o sťahovanie mladých zo všetkých častí Slovenska.

Určujúcim elementom pri kúpe nehnuteľnosti býva lokalita. Treba ju spoznať na vlastnej koži a nespoliehať sa len na Google Maps, informácie od realitného agenta či predávajúceho.

Na ten naozajstný vidiek ďaleko od mesta s cieľom úplne sa odtrhnúť od mestského spôsobu života a dochádzania do mesta sa podľa neho sťahuje iba minimum ľudí. Fenomén vyľudňovania obcí a opustených zanedbaných nehnuteľností sa podľa demografa v budúcnosti nevyhne ani Slovensku.

„Niet pochýb, že mnohé obce na Slovensku budú pustnúť demograficky i fyzicky. Očakávam zánik niektorých v takpovediac vymierajúcich oblastiach. Všetky okresy budú demograficky starnúť. To bude mať vplyv na trh bývania na národnej, regionálnej i lokálnej úrovni. Veď sotva si budú 85-roční a starší (v demografii označovaní ako oldest-old), ktorých bude v roku 2050 päťkrát viac ako dnes, kupovať domy a byty,“ naznačuje nelichotivé prognózy Branislav Bleha.

Fenomén vyľudňovania obcí a opustených zanedbaných nehnuteľností sa podľa demografa v budúcnosti nevyhne ani Slovensku.

Čo je štartovacie bývanie?

To, ako sa dostať k vlastnému bývaniu, zostáva nateraz pre mnohých rébusom. Aj keď niektoré regióny zaznamenávajú určité zlepšenie dostupnosti, situácia ostáva komplikovaná najmä pre mladých ľudí. Štartovacie bývanie by mohlo mať viaceré podoby.

V minulosti bol veľmi rozšírený model družstevných bytov. Podstata ich financovania spočívala v prihlásení sa za člena bytového družstva, v zložení členského podielu a v následnom získaní užívacieho práva na postavený a skolaudovaný byt. Táto koncepcia nie je v okolitých štátoch ani v súčasnosti výnimočná, známa je napríklad v Rakúsku. Na Slovensku sa neudržala a nevyužíva sa. Podľa ekonómov by ju však mohol nahradiť lízing nehnuteľnosti, ktorý poznáme z financovania kancelárskych budov či nákupných centier.

Nájomné bývanie je bežné v západných krajinách a nie je dôvod ignorovať niečo, čo funguje.

Pavel Škriniar vidí cestu podpory v podobe lacnejšieho nájmu, ak by bol vlastníkom bytu štát, alebo príspevku na bývanie v prípade, ak by bol vlastníkom súkromný subjekt. Nájomné bývanie je bežné v západných krajinách a podľa neho nie je dôvod ignorovať niečo, čo inde funguje. Štátom podporované nájomné bývanie je však u nás v nedohľadne, hoci zámer v parlamente schválili ešte pred dvomi rokmi. Jeho model obsahoval päťpercentnú daňovú úľavu.

Počet schválených hypoték narástol

Štatistiky ukazujú, že počet hypoték pre mladých na Slovensku zaznamenal v roku 2024 v porovnaní s rokom 2022 nárast. Počet schválených hypoték stúpol približne z 15-tisíc na 20-tisíc.

„Pri hypotekárnom úvere treba myslieť na jeho výšku, úrokové sadzby a na rezervu, ktorá by mala byť minimálne 30 percent z kúpnej ceny. Ďalším faktorom, ktorý rozhoduje, je nízka likvidita. Ak v budúcnosti rátam s tým, že chcem takúto nehnuteľnosť predať, musím prejsť dlhým procesom premeny nehnuteľnosti na hotovosť,“ ozrejmila Michaela Manczalová.

Pri hypotekárnom úvere treba myslieť na jeho výšku, úrokové sadzby a na rezervu, ktorá by mala byť minimálne 30 percent z kúpnej ceny.

Ako dodáva Pavel Škriniar, fixácia pri hypotéke je o istote výšky splátky, nie o špekuláciách o vývoji úrokových sadzieb a tým minimalizovaní mesačných nákladov. „Do problémov môže mladých ľudí priviesť krátka fixácia, po ktorej sa výrazne zvýši splátka. V danom momente nepomôže konštatovanie, že o pár rokov sa splátka zase zníži. Navyše dlhé fixácie vďaka tzv. Beblavého percentu neviažu človeka ostať v danej banke naveky,“ doplnil. Na vysvetlenie, Beblavého percento je poplatok za predčasné splatenie úveru. Ak žiadate o refinancovanie hypotéky mimo výročia fixácie a nová banka vám túto sankciu neuhradí, nesmie byť vyšší ako 1 % zostávajúcej dlžnej sumy.

Podpora vlastného bývania

Mladí ľudia na Slovensku majú niekoľko možností, ako získať podporu na vlastné bývanie ešte v roku 2024. Jednou z nich je daňový bonus pri hypotéke pre mladých. „Daňový bonus môžu získať až do výšky 1 200 eur ročne na zaplatené úroky. Nehnuteľnosť musí slúžiť na bývanie – refinančné úvery do tejto pomoci nespadajú – a podľa nových pravidiel sa od januára 2024 táto nehnuteľnosť nesmie prenajímať,“ vysvetlil Štefan Hronec.

Fixácia pri hypotéke je o istote výšky splátky, nie o špekuláciách o vývoji úrokových sadzieb a tým minimalizovaní mesačných nákladov.

Ako doplnila Michaela Manczalová, dopyt po nehnuteľnostiach je rozhodne vyšší, keď je ekonomika silná: „Najlepšie je opýtať sa svojho osobného bankára, ako vám osobný finančný plán pomôže dostať sa bližšie k cieľom.“