27
17. júna 2022

Úroky na hypotékach stúpajú, na predpandemickú úroveň sa tak skoro nevrátia

Text: Dagmar Vinterová
Ilustrácie: Martina Světlíková

S Michalom Lehutom, ekonomickým analytikom VÚB banky, hľadáme odpovede na otázky, prečo úroky stúpajú, ako sa môžu vyvíjať v budúcnosti a prečo sa tak skoro nevrátia na 1 %.

Čo je Magnifica?

Magnifica je nadštandardná starostlivosť o vybraných klientov VÚB banky. Okrem osobného bankára a samostatnej siete pobočiek ponúka aj službu InvestPlan. Vďaka nej dokážu osobní bankári pri investičnom poradenstve využiť podporu sofistikovanej metódy a navrhnúť pre klienta investičné portfólio, ktoré odráža jeho potreby, skúsenosti a znalosti.

Zistiť viac

Každá piata slovenská domácnosť je zaťažená hypotékou. Úroky na hypotékach boli na Slovensku dlho veľmi nízke, no teraz stúpajú. Zvyšovanie úrokov navyše sprevádza stúpajúca inflácia spolu s rastúcimi cenami nehnuteľností. Pre mnoho domácností to znamená veľkú záťaž a ľudia by radi mali aspoň približnú predstavu, kam má výška úrokov namierené.

Európska centrálna banka chystá zmeny

Úroky na hypotékach sa odvíjajú najmä od základnej úrokovej sadzby, ktorú určujú centrálne banky. V Českej republike, v Maďarsku či v USA už miestne centrálne banky zvyšovali úrokové sadzby, aby sa popasovali s rastúcou infláciou. To prispelo k zdvihnutiu úrokov na hypotékach v týchto krajinách.

Slovensko je súčasťou eurozóny, a tak na naše sadzby vplýva Európska centrálna banka. Tá ešte stále drží úroky nízko – už dlhšie sú nulové. Prevládal názor, že zvýšenie sadzieb by nielenže nevyriešilo rastúcu infláciu, ale ešte by aj uškodilo ekonomike. No vyzerá to tak, že nízke úroky tu už s nami nezostanú dlho.

Michal Lehuta vysvetľuje: „Predpokladáme, že aj Európska centrálna banka už začne úrokové sadzby zvyšovať – s najvyššou pravdepodobnosťou v júli o 25 bázických bodov a s pokračovaním rovnakým tempom v septembri a decembri.“

Do konca budúceho roka by krátkodobá refinančná sadzba Európskej centrálnej banky mohla vystúpiť niekde k neutrálnej úrovni okolo 1,75 %. „Bol by to teda spolu nárast z nuly o 1,75 percentuálneho bodu. Keďže by išlo o odhadovanú neutrálnu úroveň, je možné očakávať, že okolo nej úrokové sadzby Frankfurtu ostatnú aj dlhodobo,“ komentuje Michal Lehuta.

Úroky na hypotékach kopírujú situáciu na finančných trhoch

Európska centrálna banka zatiaľ nič neurobila, no slovenské banky už úroky na hypotékach zvyšovali. Je to preto, že na finančných trhoch už všetci tušia, čo sa bude diať.

Ak chce banka ľuďom požičať peniaze, aby si za ne mohli kúpiť nehnuteľnosti, musí ich najprv niekde zobrať. „Banky na financovanie nových hypoték potrebujú prostriedky. Získavajú ich tým, že vydávajú takzvané kryté dlhopisy,“ vysvetľuje Michal Lehuta.

Zdroj: Národná banka Slovenska, Bloomberg

Aby dlhopisy od bánk niekto na finančných trhoch kúpil, ponúkajú výnos. Dnes všetci očakávajú, že úroky čoskoro porastú. Banky preto musia ponúknuť väčší výnos ako v minulosti, aby sa potenciálnym investorom oplatilo dlhopisy od nich kúpiť. „Dlhodobé úrokové sadzby na finančných trhoch rastú už od decembra minulého roka spolu s očakávaniami budúceho zvyšovania kľúčových sadzieb Európskej centrálnej banky,“ vysvetľuje Michal Lehuta.

Požadované výnosy investorov indikované úrokovými swapmi alebo vládnymi dlhopismi. 

„Sadzby na benčmarkových 5-ročných úrokových swapoch či vládnych dlhopisoch od decembra narástli o viac ako 1,5 percentuálneho bodu. Tento nárast cien financovania potom banky prirodzene pretavujú aj do svojich konečných cien hypoték. Aktuálne ceny na finančných trhoch naznačujú ďalšie zdražovanie hypoték až nad 2,5 % ročne.“

Hypotéky sú na Slovensku lacnejšie ako u susedov

V porovnaní so susedmi z Vyšehradskej štvorky máme veľkú výhodou v tom, že sme členmi eurozóny, a teda profitujeme z relatívne nižších eurových úrokových sadzieb. „Tie sú dlhodobo nižšie ako neeurové, lebo krajiny ako Česko, Poľsko a Maďarsko platia za kurzové riziko vlastnej meny istú prirážku.

Zároveň sú ich centrálne banky oveľa agresívnejšie v uťahovaní menovej politiky ako ECB: kľúčové sadzby sú tam koncom mája už medzi 5,25 a 5,75 %,“ komentuje Michal Lehuta.

No na Slovensku sú nižšie sadzby aj oproti krajinám, v ktorých sa platí eurom. Je to preto, že banky medzi sebou bojujú o klientov. „Významnú rolu hrá faktor vysokej konkurencie, častého a relatívne lacného refinancovania za výhodnejšiu sadzbu v inej banke. Vysokú úroveň konkurencie potom vidno aj na ziskových maržiach miestnych bánk, ktoré preto patria v menovej únii medzi tie nižšie.“ 

Prečo rastie inflácia?

Prečítajte si

K jednopercentným sazdbám na hypotékach sa tak skoro nevrátime

Michal Lehuta si netrúfa predpovedať, či sa po prekonaní súčasného obdobia vysokej inflácie vrátia úrokové sadzby na úroveň spred pandémie: „Na jednej strane sa fundamenty európskej pomalšie rastúcej a starnúcej ekonomiky nezmenili, čo by hovorilo v prospech možného návratu k nízkej inflácii i úrokovým sadzbám v strednodobom horizonte – podobne ako to stále vidíme v prípade Japonska,“ hovorí.

Vzápätí dopĺňa: „Na druhej strane však miera nezamestnanosti na starom kontinente poklesla už pod predpandemické, a teda aj dlhodobé minimá, čo prispieva aj k mzdovým tlakom, a teda aj tlakom na infláciu. Neutrálne sadzby ECB sa odhadujú na úrovniach medzi 1,5 – 2,0 %, čo by hovorilo, že dlhodobé sadzby budú ešte vyššie a k rekordne nízkym úrokom sa už tak skoro nevrátime.“

FB Buttons

Michal Lehuta

Analytik VÚB banky

Prečítajte si aj ďalšie články z vydania o hypotékach:

Päť rád o fixovaní hypotéky

Hypotekárne špecialistky: Počet žiadostí o úvery na bývanie stúpa